ยาแรง “ปิดแคมป์-ล็อกดาวน์” สต๊อกพร้อมอยู่-กำลังสร้างบานตะไท

ไตรมาส 3/64 สถานการณ์โควิดเข้าสู่โหมดน่าสะพรึงกลัวเป็นที่สุดสำหรับคนทำธุรกิจ

โหมโรงกันด้วยรัฐบาลออกมาตรการปิดแคมป์คนงาน 30 วัน สั่งหยุดทำงานก่อสร้างเด็ดขาด มีผลบังคับใช้ 28 มิถุนายน-27 กรกฎาคม 2564

ตามติดด้วยคำสั่งล็อกดาวน์พื้นที่สีแดงเข้ม 10 จังหวัดพร้อมกับเคอร์ฟิว ได้แก่ 6 จังหวัดโซนเมืองกรุง “กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม” กับ 4 จังหวัดใต้ “สงขลา ยะลา ปัตตานี นราธิวาส”

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หลังจากได้เห็นสถิติ “หน่วยในผังโครงการที่มีการเปิดขาย” ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2563

ไฮไลต์อยู่ที่หน่วยทั่วประเทศรวมกัน 510,796 หน่วย เป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง 142,624 หน่วย สัดส่วน 28% หมายความว่าสามารถชะลอการขาย-การก่อสร้างออกไปได้ ยังมีเวลาพลิกสถานการณ์การลงทุนได้บ้าง

ตัวเลขที่ต้องตระหนักอยู่ที่หน่วยกำลังก่อสร้างมี 182,122 หน่วย กับหน่วยสร้างเสร็จพร้อมอยู่อีก 186,050 หน่วย สัดส่วน 72% ไม่ต้องอธิบายก็เป็นที่เข้าใจตรงกันว่าเดินหน้าไปแล้ว ถอยกลับคงลำบาก มีแต่จะต้องสร้างให้เสร็จและเผชิญวิบากกรรมสถานการณ์โควิด (ดูกราฟิกประกอบ)

Q : ไทยมีโควิดระลอก 4 หรือยัง

ผมว่าเราจะไปพูดแทนหมอก็ไม่ได้ หมอบางท่านก็ยังมีความคิดเห็นต่างกัน เอาเป็นว่าระลอก 3 ซึ่งเกิดระลอก 4 หรือยังอันนี้ก็เป็นเรื่องที่เรายังไม่พูดอย่างนั้นดีกว่า ระลอก 3 ที่โดนหนัก ๆ ผมว่าก็คงรับผลกระทบอยู่ในส่วนของคนที่ผูกพันหนี้ระยะยาว

ในส่วนผู้ซื้อคงชะลอดูสถานการณ์ ถ้ารัฐบาลมั่นใจว่าสามารถควบคุมโควิดได้จากการล็อกดาวน์ 2 สัปดาห์ อาจทำให้ความรู้สึกที่อยากจะซื้อบ้านมีมากขึ้น หลังจากนี้ไปตอนนี้ตัวเลขผู้ติดเชื้อนิวไฮทุกวัน คนก็ใจไม่ดีเหมือนกัน ถ้าเป็นคนทำงานประจำมีรายได้มั่นคงการซื้อคงไม่ขัดข้องอะไร แต่คนที่ไม่มั่นใจผลกระทบอาจชะลอออกไป สรุปคือกิจกรรมการซื้ออสังหาฯก็ยังคงมีอยู่แต่จะชะลอตัวลง

Q : สินค้าอะไรที่กระทบมากที่สุด

คอนโดมิเนียมยังคงซบเซาอยู่ แรงซื้อเพื่อการลงทุน กลุ่มลูกค้าต่างชาติหรือเก็งกำไรหายไปจากตลาด ทำให้มีผู้ต้องการซื้อคอนโดฯไม่มากเท่าไหร่ ยิ่งในยุคโควิดที่ต้องรักษาระยะห่าง social distancing ก็จะมีกลุ่มที่ชะลอดูสถานการณ์ก่อน และอาจเล็งบ้านแนวราบมากขึ้น

ถ้าดูตัวเลขเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีหลัง 2563 คอนโดฯขายไปแค่ 16,000 หน่วย เทียบกับปี 2561 ขายได้ 40,000 หน่วย หายไปเหลือ 1 ใน 3 ส่วนแนวราบยังคงไปได้เรื่อย ๆ อย่างทาวน์เฮาส์ตัวเลขอาจตกลงบ้างแต่ไม่มากตามกำลังซื้อ บ้านเดี่ยวก็เช่นกัน

เพราะฉะนั้น ภาพรวมปี 2564 ทั้งปีก็อาจจะหนักกว่าปี 2563 เล็กน้อย ตอนนี้ก็ในช่วงที่เราสำรวจกันอีกรอบในครึ่งปีแรก 2564 ซึ่งเราก็เห็นว่าค่อนข้างหนักสำหรับครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ส่วนครึ่งปีหลัง 2564 ถ้าสถานการณ์โควิดเป็นอย่างนี้อยู่ก็น่ากลัวว่าจะทำให้ยิ่งยากเพราะกำลังซื้อลดลง คนระมัดระวังการผูกพันหนี้ระยะยาว

Q : คอนโดฯราคาไหนเหนื่อยสุด

กลุ่มไม่เกิน 2 ล้านบาทกระทบเยอะ ถ้าเทียบครึ่งปีหลัง 2561 กับครึ่งปีหลัง 2563 ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทหายไปเหลือ 1 ใน 4 เท่านั้นเอง ทาวน์เฮาส์ยังไปได้อยู่ กลุ่มราคา 2-5 ล้านบาทสำหรับคอนโดฯถูกกระทบอยู่เหมือนกัน ส่วนทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยวกระทบน้อย

สินค้าราคา 5-10 ล้านบาทไม่ถูกกระทบเท่าไหร่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่ยังคงไปได้ดีก็ไม่น่ามีความกังวลเท่าไหร่ เพราะคนซื้อก็ตั้งใจซื้ออยู่แล้ว ถึงแม้ว่าได้รับผลกระทบแต่เขามีเงินออมและมี performance ทางด้านการเงินที่ดีในการขอกู้ได้ ดังนั้น สินค้าคอนโดฯจะถูกกระทบหมดทุกระดับราคา

สินค้าแนวราบยังคงไปได้อาจเป็นเพราะคนมองในเรื่อง social distancing คนต้องการสเปซมากขึ้น เป็นปัจจัยที่ทำให้สินค้าแนวราบยังขายได้ ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น

ขณะเดียวกัน สินค้าแนวราบยังคงมีหน่วยเหลือขายอยู่ถึงแม้จะขายดีก็จริง เป็นสิ่งที่เราคอยเตือนอยู่เสมอว่าบ้านแนวราบไม่ใช่ว่าจะไม่โอเวอร์ซัพพลาย ก็อาจจะโอเวอร์ซัพพลายไปเช่นกัน

อันนี้ก็เป็นสิ่งที่เราแสดงความกังวล เพราะทุกคนโดยเฉพาะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯซึ่งต้องพยายามสร้างรายได้เพื่อให้บริษัทมี performance ทางธุรกิจที่ดี ฉะนั้น ก็แปลว่าเขาเองจะต้องพลิกตลาดจากคอนโดฯที่เคยเปิดเยอะ ๆ มาทำสินค้าแนวราบมากขึ้น จึงเป็นสิ่งที่ควรระมัดระวังในยุคโควิด การ absorp ของตลาดอาจจะต่ำลง

นอกจากนี้ ดีเวลอปเปอร์หันมาทำบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทมากขึ้น ต้องบอกว่าตอนนี้มีซัพพลายเหลือขายมากขึ้น แต่ก็ไม่ได้มากจนน่าตกใจ สถิติช่วงปลายปี 2561 กับปลายปี 2563 บ้านเดี่ยวราคาเกิน 10 ล้านบาทเคยเหลือขาย 5,000 หน่วย ตอนนี้อยู่ที่ 6,400 หน่วย แปลว่าการที่หลาย ๆ บริษัทแข่งกันทำเหมือนกัน ทำให้ซัพพลายเพิ่มขึ้น

แต่การทำสินค้าแนวราบบริหารจัดการง่ายกว่าเยอะเลย เพราะคอนโดฯต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่บ้านจัดสรรแบ่งเป็นเฟสย่อยของการก่อสร้างได้ ตรงนี้ผมคิดว่าตัวเลขที่เพิ่มขึ้นก็ไม่น่ากังวลเท่าไหร่ เพียงแต่ว่าอย่าไปทำจนเยอะจะทำให้ขายอืดลง ไม่เกิดประโยชน์อะไรเพราะไปแย่งตลาดเดียวกันหมด

แล้วบ้านเป็นสินค้าเรียลดีมานด์ซื้อแล้วอยู่นาน ต่างจากคอนโดฯที่ซื้อแล้วปล่อยเช่าได้ เราจึงเห็นบางคนซื้อคอนโดฯทีละ 2-3 ยูนิตในช่วงที่ผ่านมา แต่ตอนนี้ไม่มีแล้วเพราะที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าก็ยังปล่อยเช่าได้ไม่ดีเท่าไหร่ เพราะคนต่างชาติเข้ามาไม่ได้ หรือคนเช่าอาจไปซื้อบ้านเเนวราบแทน ทำให้คนซื้อคอนโดฯเพื่อการลงทุนหายไป ขณะที่ยุคโควิดแบบนี้ก็ไม่ได้สร้างกำลังซื้อใหม่ ๆ ได้ง่าย อันนี้ก็คือปัญหา

Q : คอนโดฯในเมืองใกล้แหล่งงานยังไปได้ไหม

น่าจะยังคงไปได้อยู่ เพียงแต่ช่วงนี้คนต่างชาติไม่มีหรือมีน้อย คนที่ซื้อเพื่อการลงทุนมีน้อยลง แต่ถ้าอยู่ในทำเลดี ๆ ลดราคา 20-30% คนมีตังค์ก็ไปซื้อ เพราะอีกหน่อยพอทุกอย่างกลับคืนสู่ปกติราคาก็ขึ้น แต่ตอนนี้ถ้าไม่ลดราคาจะขายยาก ฉะนั้น จึงเป็นที่มาว่าทำไมคนถึงยังซื้ออยู่เพราะมันมีโปรโมชั่นดึงดูดใจ

อีกทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเป็นตัวช่วยให้คนตัดสินใจ คนที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ถ้าต้องกำเงินอีกหลายหมื่นบาทจ่ายค่าโอนเขาจะคิดหนัก รัฐออกมาตรการมาช่วยและเอกชนก็อาจช่วยออกอีกส่วนหนึ่ง เป็นปัจจัยที่ทำให้ตัดสินใจโอนง่ายขึ้น

Q : คนซื้อคอนโดฯลงทุนลดกี่เปอร์เซ็นต์

เปรียบเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์ยาก แต่เวลาเราดูตัวเลขสัดส่วนผู้ซื้อจากการสำรวจที่ผ่านมาคนซื้อเก็งกำไรที่ไปจองแล้วปล่อยใบจองในวันจองมีไม่เกิน 5% แต่พวกที่ซื้อลงทุนมีการผ่อนดาวน์ไปเรื่อย ๆ พอถึงวันโอนถ้าไม่ได้ขายให้ใครเขารับโอนแล้วก็ผ่อนต่อไปและอาจปล่อยเช่า กลุ่มนี้มี 20% กว่า ลูกค้าต่างชาติหายไปอีก 10% กว่า รวมเป็น 40% นั่นคือลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองในตลาดคอนโดฯมี 50-60%

โฟกัสกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีคอนโดฯเยอะ ยอดขายครึ่งปีหลัง 2561 ซึ่งไม่มีมาตรการ LTV-loan to value ไม่มีโควิด ขายได้ 43,000 หน่วย ปี 2562 ที่มี LTV ขายได้ 19,000 หน่วย เพราะคนที่ซื้อเก็งกำไรหายไปส่วนหนึ่ง พอมาเจอโควิดในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ขายได้ 16,000 หน่วย

แปลว่าทั้งหมดนี้ถ้าเทียบดูจะเห็นว่าหายไปครึ่งหนึ่งเป็นเพราะผู้ซื้อลงทุนกับลูกค้าต่างชาติหายไป 40-50% คนที่มีกำลังซื้อและต้องการซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัยเหลือแค่ 40% เท่านั้นเอง ในขณะเดียวกันกำลังซื้อคนไทยก็หดตัวลงด้วย

Q : ภูเก็ตแซนด์บอกซ์มีคนติดโควิด กระทบมู้ดยังไงบ้าง

จริง ๆ อสังหาฯภูเก็ตเงียบเหงาซบเซา ตอนนี้ผู้ประกอบการรอดูว่าจะสำเร็จไหม ทุกสาขาร่วมมือกันเป็นอย่างดี ก็หวังว่าจะทำให้การท่องเที่ยวทำให้ทุกอย่างกลับมา ซึ่งก็มีความเสี่ยงอยู่เยอะที่ต้องควบคุมให้ได้ ภูเก็ตเป็นเหมือนเด็กที่เพิ่งตั้งไข่ ถ้าตั้งไข่ไม่ได้ก็คงลุกขึ้นยืนและเดินไม่ได้

ถ้าด่านแรกคือด่านหินของภูเก็ต ถ้าไม่ success เมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ จากภูเก็ตไปสมุย พังงา พื้นที่ท่องเที่ยวฝั่งอันดามันจนถึงอ่าวไทยก็คงจะยาก เพราะขนาดภูเก็ตทุ่มทรัพยากรขนาดนี้แล้วยังคอนโทรล (โควิด) ไม่ได้ มันก็ยากที่จะหวังว่าที่อื่นจะควบคุมได้ ก็เอาใจช่วยครับ อยากเห็นประเทศเราหลุดพ้นจากภาวะนี้

Q : การฉีดวัคซีนล่าช้ากระทบอสังหาฯอย่างไร

กระทบมากนะครับ ตราบใดที่เรายังไม่สามารถสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ได้ 1.ถ้าเรายังคุมไม่ได้กิจกรรมทางเศรษฐกิจก็ยังไม่สามารถกลับมาฟื้นได้ดี กำลังซื้อ การจ้างงานช้าตามไปด้วย 2.ถ้ายังไม่มีการฉีดวัคซีนจนเกิดภูมิคุ้มกันหมู่ นักท่องเที่ยวก็ยังไม่มั่นใจเข้ามาเที่ยวประเทศเรา เศรษฐกิจยิ่งฟื้นตัวช้าขึ้นไปอีก

ผลกระทบต่ออสังหาฯก็คงมีเรื่องคนที่มีรายได้มั่นคงเริ่มซื้อที่อยู่อาศัยไปหมดแล้ว ดังนั้น กำลังซื้อที่ถูกเร่งเร้าในช่วงที่ผ่านมาก็ทำให้กำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดมันพร่องลงไป กำลังซื้อใหม่ ๆ ถ้าไม่เกิดก็จะทำให้ตลาดเกิดภาวะซบเซาได้ง่าย

Q : ผลกระทบล็อกดาวน์รอบนี้

ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการทั้งบริษัทที่อยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯลดลง ที่หนักคือว่าบริษัทนอกตลาดความเชื่อมั่นลดลงมากเพราะเขาเองไม่มั่นใจว่าลงทุนเพิ่มหรือเปิดโปรเจ็กต์ใหม่ดีไหม ภาวะการขายในภาพรวมตลาดน่าจะชะลอตัวและหดตัวได้

ยอดขายของบริษัทรายใหญ่อาจได้เปรียบในเรื่อง branding ดึงให้คนตัดสินใจซื้อ เพราะคนซื้อในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีเขากลัวว่าบ้านสร้างไม่เสร็จ ก็จะซื้อบริษัทที่เขามั่นใจ บริษัทรายเล็กอยู่ยากขึ้น ต้นทุนทางการเงินบริษัทใหญ่สามารถระดมทุนหลายช่องทาง ทั้งกู้แบงก์ ออกหุ้นกู้ เพิ่มทุน ฯลฯ ซึ่งต้นทุนถูก

แต่บริษัทเล็ก ๆ ทำไม่ได้ ต้องพึ่งการกู้แบงก์ซึ่งแบงก์ก็ปล่อยยากมากในปัจจุบัน ปัจจัยเหล่านี้มีผลทำให้ตลาดหดตัวแน่ ๆ ในภาพรวม

Q : ผลกระทบยอดกู้ไม่ผ่าน

ปัญหานี้ก็มีโอกาสครับ แต่ยังมีความโชคดีว่าในช่วงหลังนี้ภาคการส่งออกดีขึ้น แปลว่ามีการจ้างงาน มีรายได้จากการทำโอทีเพิ่มขึ้น เพราะการผลิตมีมากขึ้น แต่ถ้าโรงงานเกิดภาวะโควิดก็แปลว่าต่อให้มีออร์เดอร์ก็ไม่สามารถผลิตได้ รายได้ลดลง คนงานก็อาจจะถูกพักงาน

ดังนั้น การควบคุมโควิดให้ได้ในตอนนี้เป็นเรื่องสำคัญ เราต้องพึ่งพาการส่งออกเพราะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไปไม่ได้ แล้วอุตสาหกรรมการผลิตเพื่อการส่งออกต่าง ๆ เทรนด์เริ่มฟื้นตัวด้วย

Q : เทรนด์ Q4/64 เคยมองว่าจะเริ่มดีขึ้น ตอนนี้ต้องปรับคาดการณ์หรือไม่

เรากำลังติดตามอยู่และคิดว่าคงปรับประมาณการอีกทีหนึ่ง ขอดูสถานการณ์สักนิดหนึ่งก่อนครับ ก็หวังว่า Phuket Sandbox จะประสบความสำเร็จ หวังว่าการล็อกดาวน์รอบนี้จะทำให้ตัวเลขผู้ติดเชื้อลดลง คอนโทรลการติดเชื้อได้ดีขึ้น

ผมมองว่าเศรษฐกิจจะกลับมาเร็วและค่อย ๆ ฟื้นก็ได้ถ้าการท่องเที่ยวกลับมาได้เร็ว อย่างไรก็ตาม กรอบคาดการณ์ไม่น่าจะหลุดจาก worst case เพียงแต่เราต้องดูว่าแนวโน้มตลาดจาก base case จะกลับมาใกล้ worst case แค่ไหน